上市房企2023年“成绩单”正处在密集暴露期。逼迫4月16日，大多数头部房企2023年级迹已暴露结束。潜入明察头部房企的策划策略和对商场的预判，关于了解房地产商场接下来走势如何，企业若何求变解围，乃至行业改日新需求新商机在那里很紧迫。
近期，《证券日报》记者参与了数十场上市房企及物管企业2023年级迹诠释会，通过对其料理层的采访获悉，头部房企料理层精深合计，现时行业仍处于和洽和筑底阶段，商场仍然充满挑战。
但通过对比头部房企投资策略、业务布局以及紧迫财务筹画前后变化，可知悉行业求新求变之旅途。那么，在房地产行业改善金钱欠债表，向新发展模式转型经过中，头部房企找到了哪些新发力点？在投资逻辑以及财务计谋方面又有哪些新变化？
商场筑底形式将延续
2024年一季度，新址商场举座仍未走出低迷，主要发达为增速下滑，触动筑底，冷热不均，分化理会。业内对此已有共鸣，即行业还是从增量期间参预存量期间。那么，如何相宜新样式的变化，安全活下来，再寻找新发力点，是房地产企业现时亟须破解的紧迫课题。
对新发展旅途的念念考及布局，通过数十场上市房企事迹诠释会上表暴露的信息可窥见一二。以前被重心护理的新一年的销售想法，房企料理层颇有默契地鲜少说起，改朝换姓的是，如何从以前以“扩限度”为主的疏漏式发展向现时以“安全提质”为主的内涵式发展转动。
对商场限度的预判，龙湖集团料理层在事迹会上进行了详备诠释注解：“2010年至2015年时期，寰球新址成交面积督察在9亿至10亿普通米的量级，2016年到2021年时期，商场约束走热，寰球成交面积督察在14亿普通米的体量，但其中存在大都的投资性需求。”
在龙湖集团料理层看来，2023年，寰球新址住宅商场回落至9.5亿普通米量级，这是新址商场真确居住需求不错承载的量，但现时住户的购房意愿、信心仍在还原经过中，短期内商场仍然存在一定的压力。
压力虽未走远，但商场出路及信心仍存，需求是救援力。在多位头部房企料理层看来，尽管斥地商场限度削弱，但不变的共鸣是需求仍然存在。改日，这一需求开释的销售限度或将融会在10亿普通米把握，这意味房地产行业基本面并未更正。变化的是，改善性需求以及各样化住房需求正渐渐成为商场“主力军”。如斯一来，此前房企谋求的多元业务转型，也跟着需求的转动而冉冉步入得益期。
餍足更多元的商场需求，是房地产下半场紧迫发展想法。对房企而言，必不行少的是将眼神投向“三大工程”等增量商场以及空间工作商场，与此同期，“商住并举”、构建多元业务等模式也有望成为房企事迹第二增长极。
对此，万科董事会主席郁亮在事迹会上默示，保险性住房建立、城中村校正和“平急两用”大家基础举止建立“三大工程”建立，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村校正、保险房鸿沟都有款式，改日将无间施展自己在小户型建立和代建等方面的智商和上风，积极参与。
龙湖集团则将业务差别红斥地、运营及工作三大板块，包括地产斥地、营业投资、长租公寓、物业料理及贤人营造等C1至C5多个航谈业务。2023年，龙湖集团的运营及办行状务收入已杰出248亿元，在中枢权力净利中的孝顺占比达到60%以上。
对非房地产斥地业务的醉心、策划及办行状务参预得益期，以及对新发展模式的探索等多重计谋诡计下，龙湖集团料理层建议，改日C2至C5这四个航谈的非斥地类业务，争取每年利润阻隔20%以上的增长速率。
“以销定投”拿地
构建新发展模式并扼制易，不是一旦一夕可见收效的。尤其在商场下行周期中，企业投资有贪图委员会如何和洽有限的资金去诡计投资，作念到精确投资，投一成一，是计谋成败的枢纽。
对主营业务斥地基本盘的投资逻辑，大多数房企料理层合计，房价普涨的大斥地期间已阻隔，改日商场分化是最大的特征，因此要聚焦去化率较高的城市和款式去拿地。
对此，绿城集团料理层合计，改日房产在中枢一、二线城市及改善居品分类上韧性更高，复苏皆集在热门城市及改善性住房。公司新拓款式也在持续向高能级城市的高能级板块皆集，杠杆倍数进一步莳植抗风险智商。
好意思的置业则坦言，投资计谋以作减法为主，由多到精，存量方面加速去化，作结构的和洽，深耕愈加有后劲、具备一定上风的中枢城市。
龙湖集团料理层默示，现时地盘商场竞争浓烈进度不如以前，更有机会拿到好款式，持续建筑毛利率。但也会“以销定投”，主动把抓好投资节拍，并依然严守投资刻度，把柄资金盘面“优中选优”无间新增获得地盘，保持弹性供货。
在安逸斥地基本盘的同期，把重金钱变轻以及拓展轻金钱业务亦然锚定房企改日竞争形式的紧迫看点。在以前一年中，为了翻越策划性物业收益率不及以笼罩利息这重山，万科以轻金钱化为中枢转型。一方面寻求恒久资金“外助”，开释百亿元限度流动性的想法；另一方面，借谈公募REITs试点持续潜入等多种妙技，试图让“大船”变“轻舟”。
其他头部房企亦如是。现时，华润置地、招商蛇口、绿城中国等头部房企均在营业、产业地产、代建等多元业务赛谈上持续发力，通过打造营业REITs平台、引入投资者、小股操盘以及输出营业IP品牌等轻金钱化旅途解围。
事实上，比年来，多家营业地产轻金钱运营主体接踵在港股上市。越来越多的轻金钱业务模式正从地产集团主业分化酿成寂然赛谈，并在成本商场上显现出价值。
入部下手应酬来岁到期债务
房企求发展的前提是谋安全，财务谨慎是安全垫。增厚策划性现款流是现时“留在牌桌上”的必要条目，压降有息欠债限度，以策划启动发展则是长久之计。
领会多元化融资渠谈，多措并举加速销售资金回笼，使得多家头部房企得以入部下手提前偿债，保住信用评级，赐与投资者和购房者更多信心。
以龙湖集团为例，本年3月8日，龙湖集团再度提前兑付本应于2024年底到期的46.1亿元营业金钱救援专项贪图（CMBS）。龙湖集团料理层默示，已全额备妥5月份到期境内公司债兑付资金，2024年还会有序、主动提前偿还2025年到期的部分债务，削减短债，保持债务结构的安全。
不单是是龙湖集团，入部下手安排来岁偿债责任，优化债务结构，已是摆在房企掌舵东谈主案头上最紧迫的责任。为此，头部房企亦在约束尝试新融资渠谈，尤其是跑通靠重金钱去启动融资的新模式。
REITs扩容至破费类基础举止为头部房企带来新的商场机遇。关于营业REITs的举座诡计，华润置地首席财务官郭世清默示，改日3年至5年，展望每年的刊行限度在100亿元把握，但愿改日5年的举座刊行限度达到500亿元以上。
而领有较多营业款式的龙湖集团则更偏好策划性物业贷，公司料理层暴露，2023年全年龙湖集团的策划性物业贷净增174亿元，平均融资成本不到4%。现在还有约40座可用于后续融资，为公司提供了长账期、低成本的融资，改日在策划性物业贷方面会无间深耕。
绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强向《证券日报》记者默示，城市房地产融资合营机制旨在通过合营各方资源，为房地产企业和款式提供更为高效和融会的融资救援，从而科罚现时房地产商方位临的资金艰难。
有序按时偿债，是房企防风险的紧迫一环，但若想作念百老迈店，仍需放手旧“三高”（高杠杆、高欠债、高盘活）模式，持续压降有息欠债限度，合理管控风险。
以龙湖集团为例，2023年，集团有息欠债从2080亿元降到1926亿元，下落了154亿元。龙湖集团料理层强调，会保持欠债限度的稳步下落，但这主要依靠正向策划性现款流，而不是靠被迫出售金钱或缩小手头现款。
事实上，其他已暴露2023年金钱欠债表的房企中，合生创展等多家企业有息欠债限度也都下落了百亿元以上。在2023年级迹诠释会上，万科高管亦得意，改日两年降欠债1000亿元。“世东谈主拾柴火焰高”，这极大改善了行业金钱欠债表。
“天然前路波折，但也为行业探索新模式带来了机会。”易居有计划院有计划总监严跃进向《证券日报》记者默示，接下来，上市房企需将重心放在缩小欠债风险上，同期收拢政策红利，纯真和洽策划策略，为长久谨慎发展夯实根基。